El método más adecuado para calcular el valor de un inmueble es el descuento de flujos de caja, que se basa en capitalizar la rentabilidad esperada del inmueble según la rentabilidad requerida. Para ello, deberemos tener en cuenta tanto los ingresos como los gastos futuros que generará el inmueble.

La tasa de descuento que vayamos a aplicar será la rentabilidad requerida que nosotros esperemos obtener de nuestra inversión. La tasa de descuento será subjetiva, y dependerá principalmente de 2 factores:

  • Las alternativas de inversión que tengamos
  • El riesgo intrínseco de la inversión en inmueble

Exigiremos una rentabilidad mayor a nuestras inversiones inmobiliarias cuando la rentabilidad de las alternativas de inversión sea mayor, y viceversa. Del mismo modo, exigiremos una mayor rentabilidad a casas cuyos ingresos sean menos estables o estén expuestas a mayores riesgos (legales, impositivos, naturales, etc.).

En mi opinión, la tasa de descuento adecuada estaría entre un 5% y un 10% en la mayoría de los casos.

¿Qué datos necesitamos para calcular el valor de un inmueble mediante descuento de flujos de caja?

Para calcular el valor de un inmueble mediante descuento de flujos de caja necesitaremos los siguientes datos:

  • Ingresos esperados por alquiler
  • Porcentaje de tiempo aproximado en el que el piso estará alquilado y los inquilinos estén pagando
  • Coste anual de los impuestos por la propiedad del inmueble (IBI)
  • Coste anual de reparaciones o seguros
  • Coste anual de los gastos de comunidad
  • Otros gastos
  • Impuestos a pagar por el rendimiento del capital inmobiliario
  • Incremento estimado de los beneficios a largo plazo
  • Tasa de descuento que queramos aplicar
  • Otros gastos iniciales (ej. Rehabilitación, amueblado, etc.)

Como puedes ver, no son pocos los datos que necesitamos para el cálculo, pero es necesario ser lo más rigurosos que podamos para obtener una visión acertada del valor de inmueble. Pero definidamente vale la pena hacer esta valoración para esa compra especial que te mereces.

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